내년부터 집값 30% 폭락, 공포의 하락장 시작?

내년 집값 30% 하락 리포트 발표

최근 교보증권 리포트에 내년 집값이 최대 30% 떨어질 수 있다는 리포트가 나와 시선이 집중되었다. 교보증권에 따르면 최근 '금리'가 부동산 가격에 본격 반영되는 내년이면 현재 가격 대비 30%, 최고점 대비 최대50% 하방 압력이 이어질 것으로 전망했다. 해당 보고서에 따르면 정책 대출(특례보금자리론) 종료, 시장금리 상승, 입주물량 증가 등의 영향으로 올해말부터 가격하락이 이뤄질 것으로 분석했다. 

 

반면 많은 부동산 전문가들은 내년 금리인상이 마무리 되고, 현재 전세값 상승세가 이어지면서 매매가가 크게 하락하지 않을 것으로 봤다. 특히 내년 총선으로 개발 계획이나 규제 완화책 발표 등으로 강보합 수준으로 매매가가 유지될 것이라는 전망도 많다.

 

부동산 폭락 전조 양상

한국부동산원 부동산통계정보시스템 제공

2022년12월 주택시장은 급격하게 하락했다. 그러나 정부의 전격적인 규제완화(양도세, 대출규제, 규제지역 해제 등) 및 특례보금자리론 도입으로 반등에 성공했다. 한국부동산원에 따르면 2023년 8월 실거래가 기준 전국 5.13%, 서울 12.4%, 수도권 8.56% 상승했다고 한다. 하지만 8월을 기점으로 부동산 가격이 하락내지는 정체 수준을 유지하고 있다. 아파트 매물이 증가하고 거래량이 감소하고 있다. 

서울 부동산 거래량 및 매물현황(리치고, 2023.11.21일 기준)

이번 급격한 하락의 주요원인은 특례보금자리론 일반형 중단과 50년 주택담보대출 가능 연령을 만 34세 이하로 낮춘 영항이다. 게다가 고금리 지속에 따른 이자를 감당하지 못한 2030 영끌족 매물이 경매에 나오면서 경매 매물이 사상 최고치로 증가하고 있다. 

경매 및 매각 건수(리치고, 2023.11.21일 기준)

빌라 전세사기 기피로 인한 아파트 전세 쏠림

한국부동산원 부동산통계정보시스템 제공

주택 전세거래액중 아파트가 차지하는 비중이 80%를 넘었다. 그 이유는 빌라, 오피스텔에 전세사기가 집중된 탓에 아파트 월세나 전세로 넘어가는 추세로 보인다. 비아파트 주택의 경우는 거래위축이 심각한 상황이라 임대차 시장에서의 거래활성화 정책이 나와야 되는 시점이라 생각된다. 

 

특히 앞서 매매시장이 조정장세에 접어들면서 전세로 전환하는 수요가 늘고 있다. 특히 내년도 아파트 공급물량이 급감(서울 아파트 입주량은 올해의 3분의 1수준인 1만921가구)하여 전세값 급등의 원인이 될 여지가 있다. 과거처럼 전세가 상승이 매매가를 올리는 도화선이 될 지 지켜봐야 한다. 

 

문제는 가격이다.

결국은 부동산 시장전망은 현재 가격에 따라 결정된다고 보는게 맞다. 작년말 부동산 시장 하락 가격을 보면 서울은 2020년 가격으로 수도권 및 지방은 2019년 가격까지 떨어졌다. 사실 2018년 가격까지 떨어지기는 어렵고 최대 2019년까지 떨어지면 저점이라 생각할 수 있다.

 

만약에 부동산 하락기가 다시 시작된다면 2022년 12월 부동산 하락지점 정도면 구매하기 매력적인 가격이라 생각된다. 막상 부동산 급등기가 되면 물량이 없을 뿐 아니라 가격도 급하게 올라 잡기 어렵기 때문이다. 지금 하락은 올해 8월까지 단기급등에 따른 단기하락이라고 보는게 맞다. 

 

다만 고금리 지속에 따른 이자부담에 2030 영끌매물은 계속 증가할 것이다. 정부의 대출규제로 인한 매매수요 감소 등의 요인으로 당분간 하락세는 지속된다고 본다. 하지만 전세값 상승 등의 이유로 2022년과 같은 급락이 아닌 서서히 하락 정체되는 모습을 보일 가능성이 크다.